보증금액을 실제보다 적게 신고할 경우, 우선변제권 범위(사례)

안녕하세요~달현입니다.

 

사업을 하기 위해서 사업자는 상가건물을 임차하는 경우가 많습니다. 임대차계약을 체결하는 과정에서 여러가지 상황이 있을 수 있는데요. 이번에는 하나의 사례를 살펴보겠습니다.

 

 

 

사례)
저는 2008년 3월 G소유의 상가건물을 임차하면서 실제로는 보증금 9,000만 원을 지급하여 임대차계약을 체결하였으나, 임대인이 세금절감을 목적으로 보증금을 6,000만 원으로 신고해 달라는 부탁을 받고 사업자등록신고 후 확정일자인을 받아두었습니다. 그런데 그 후 건물주 G가 건물을 담보로 은행에 1억 원을 대출 받았으나 변제하지 못해, 은행은 위 임차건물을 경매신청하여 M에게 1억 5천만원에 매각처분 하였습니다. 이 경우 매각된 건물의 상가임차인인 저는 실제로 지급한 임차보증금 9,000만 원에 대해 은행에 우선하여 배당받을 수 있나요?

 

관련 법 조항

 

▶ 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은

"① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있습니다.

▶ 「상가건물임대차보호법」 제5조 제2항은

  "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

요점

 

임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매 또는 공매 시 후순위 저당권자와 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있으며, 이 경우 우선변제권을 입증할 수 있는 근거 서류로써 확정 일자를 받은 임대차계약서를 제출해야 합니다.

 

 

결론

실제 지급한 임차보증금액을 기재한 것이 아니라 세금절감을 목적으로 실제보다 적은 금액이 기재된 계약서와 확정일자를 받았다면 낮게 표기된 보증금액을 기준으로 경매 또는 공매 절차상 배당을 받을 수 있습니다.

 

<위 사례의 경우>

실제 지급한 9,000만 원으로 사업자등록신고를 하고 그 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다면, 법원에서는 상가임차인에게 9,000만 원을 먼저 배당한 후, 후순위인 은행에 6,000만 원을 배당하게 되었을 것입니다.

하지만, 임대인과 임의로 합의하여 6,000만 원으로 줄여서 신고하였고, 이 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 상가임차인은 6,000만 원만 우선 배당받게 됩니다.

 

 

 

이렇게 하나의 사례를 살펴봤는데요. 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있습니다. 하지만 이런 상황으로 배상을 받지 못하는 경우가 생길 수 있으므로 임대차계약을 하실 때에 충분히 고려하셔서 현명한 판단을 하시길 바랍니다.

 

 

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